房地产投资信托（REITs）

    房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust, REITs）是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。通过房地产信托，地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

　　简而言之，房地产投资信托（REITs）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。符合规定的REITs不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。

对REITs的优惠

　　REITs同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。

　　美国目前资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为20%，折旧部分为25%。例如，如果五年前以100万元购得某物业，5年后折旧20万元，账面价值为80万元，售得110万元。资本利得税＝20%×（110-100)＋25%×20＝7万元。

对REITs的要求

　　公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来源于房地产；公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。

REITs的信托性

　　从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督，同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。

　　REITs分为三种：权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

　　现在美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2／3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。